Le categorie catastali indicano la destinazione d’uso di un immobile situato sul territorio italiano, tramite l’utilizzo di una sigla composta da numeri e lettere, la quale determina la rendita dell’immobile. Quali sono le categorie catastali e come si attribuiscono? Ad introdurre le categorie catastali è il Decreto Regio n. 652 del 13 aprile del 1939. L’obiettivo dell’introduzione delle categorie catastali era quello di avere un dato unico che permettesse di calcolare il reddito imponibile. Negli anni, questo dato ha acquisito ancora più valore, perché si lega all’IMU (tassa sulla proprietà) e ai contratti di affitto e vendita.
A determinare la categoria catastale, generalmente, è la destinazione d’uso. Le categorie sono 6 e vanno dalla lettera A alla lettera F, con questa suddivisione:
Ogni lettera ha poi associato un numero che serve a definire ancora più nello specifico l’immobile, tramite delle sottocategorie.
La categoria catastale A fa riferimento alle abitazioni civili:
Vediamo nel dettaglio le caratteristiche delle varie sottocategorie della classe A.
La categoria catastale A1 indica le unità immobiliari che appartengono ad immobili di pregio, sia per le caratteristiche tecnologiche e costruttive, sia per le finiture, sia per la zona della città in cui sono situate. Può essere in categoria A1 un appartamento in un edificio di lusso, o appartamenti ricavati da ville di lusso e/o in zone prestigiose.
Della categoria catastale A2 fa parte quasi tutto il patrimonio immobiliare residenziale italiano. Si tratta di immobili le cui caratteristiche costruttive e impiantistiche sono nella media rispetto al mercato immobiliare. Sono unità immobiliari di grandezza media e con finiture di buon livello.
Le unità immobiliari di categoria catastale A3 fanno parte di condomini o edifici costruiti con materiali e impianti di livello economico. Si tratta di unità immobiliari piccole e, di solito, con un solo bagno.
Sono unità immobiliari presenti in condomini o strutture popolari e con impianti essenziali. Le nuove costruzioni partono dalla categoria A3, quindi questa categoria catastale riguarda solo vecchie costruzioni.
Comprende unità immobiliari appartenenti ad edifici costruiti con materiali di livello molto basso, finiture molto economiche, e con servizi igienici condivisi. Questa categoria è stata soppressa perché ha caratteristiche che non permettono di considerarla abitativa, e riguarda solo gli immobili già accatastati e che non hanno subìto una variazione catastale.
Appartengono alla categoria catastale A6 gli edifici nelle vicinanze di terreni ad uso agricolo, e che sono utilizzati come residenza di coloro che svolgono la professione di agricoltore. Questa categoria è stata soppressa perché ha caratteristiche che non permettono di considerarla abitativa, e riguarda solo gli immobili già accatastati e che non hanno subìto una variazione catastale.
Appartengono a questa categoria catastale i villini comprendenti una o più unità immobiliari e presenta caratteristiche costruttive e tecnologiche di tipo civile o economiche.
Si tratta di ville con giardino, costruite in zone di pregio e con caratteristiche tecnologiche e costruttive di alto livello.
Questa categoria catastale comprende castelli e palazzi eminenti.
Sono unità immobiliari con caratteristiche che consentono solo attività professionali. La categoria comprende quindi laboratori analisi, laboratori odontotecnici, studi medici, agenzie di assicurazioni, scuole e uffici privati.
Questa categoria comprende sia le baite, gli chalet e i rifugi di montagna, situati ad alta quota, sia le costruzioni temporanee costruite in zone vittime di terremoti, che le costruzioni locali caratteristiche: trulli, sassi, dammusi.
Seguono i gruppi B e C, che riguardano collegi, case di cura, uffici pubblici e istituti di detenzione.
Comprende luoghi in cui si vive collegialmente.
Comprende ospedali, case di cura, fabbricati INPS, poliambulatori, luoghi per la convalescenza.
Comprende gli istituti di detenzione e che hanno lo scopo di rieducare: riformatori e prigioni.
Comprende immobili destinati a contenere uffici pubblici o uffici parrocchiali e vescovili.
Comprende immobili che svolgono la funzione della pubblica istruzione: scuole, laboratori scientifici, osservatori astronomici e meteorologici.
Comprende gli edifici destinati alla conoscenza e alla ricerca: musei, gallerie, biblioteche, pinacoteche, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9, circoli culturali no profit.
Comprende oratori e cappelle non destinate al culto. Riguarda solo unità immobiliari con ingresso indipendente.
Comprende magazzini sotterranei destinati alla conservazione di cibi. Questa categoria non è più valida.
Comprende solo edifici commerciali: negozi, botteghe, magazzini, autorimesse, stalle e scuderie.
Comprende locali con accesso dalla strada che hanno come scopo la vendita di merci, manufatti, prodotti e servizi: negozi, barbieri, banche, agenzie di assicurazioni, orologiai, ambulatori medici, biglietterie, ristoranti, trattorie, bar, panetterie, pizzerie.
Comprende soffitte, cantine, magazzini e depositi, luoghi senza vetrina destinati alla vendita all’ingrosso.
Comprende luoghi predisposti per la lavorazione o riparazione di prodotti: falegnami, fabbri, macelli, forni per la panificazione, caseifici, autofficine, autolavaggi.
Comprende luoghi senza fini religiosi o di lucro, come sale da ginnastica o per il dopolavoro.
Comprende luoghi con vasche o piscine.
Comprende scuderie, stalle, box auto, posti auto scoperti, rimesse per barche e autorimesse senza fini di lucro.
Comprende unità delimitate da una segnaletica a terra e ricavate su spazi privati coperti, lavatoi o posti auto.
Gli immobili a destinazione speciali sono:
La categoria catastale D comprende le grandi strutture produttive, quelle ricettive senza fini di lucro, e gli edifici destinati ai servizi: banche, opifici, edifici industriali, agricoli e galleggianti.
Comprende stabilimenti con funzione produttiva in cui una materia prima diventa un prodotto finito: fabbriche, distillerie, polverifici e zuccherifici, cabine elettriche, centrali idroelettriche.
Comprende immobili, o unità immobiliari, adibiti ad alberghi, pensioni, case di riposo e locande.
Comprende teatri, discoteche, parchi faunistici e parchi giochi.
Comprende ospedali, poliambulatori, case di cura con fini di lucro.
Comprende istituti di credito, assicurazioni, istituti di cambio.
Comprende stadi, sale da bowling, campi sportivi privi di costruzioni, piscine, impianti sportivi.
Comprende i locali di deposito attrezzi lungo le autostrade, impianti complessi per l’autolavaggio, caselli autostradali, discariche a gestione reddituale, depositi di rottami, costruzioni per la manutenzione di autoveicoli dotati di attrezzature specifiche, impianti di depurazione delle acque, centrali del latte, industrie estrattive.
Comprende posti barca nei porti turistici, campeggi, capannoni per cibi surgelati, fabbricati per la grande distribuzione, aree deposito rottami (solo per lo stoccaggio).
Comprende unità immobiliari ancorate al terreno o sospese: ponti privati, edifici galleggianti.
Comprende edifici connessi ad attività agricole.
In questa categoria troviamo edifici con esigenze speciali.
Comprende le stazioni per il trasporto marittimo e terrestre: stazioni ferroviarie e metropolitane, porti, sciovie, funivie, aeroporti.
Comprende ponti provinciali e ponti comunali con pedaggio.
Comprende padiglioni comunali, impianti di depurazione, chioschi, edicole per giornalai, orinatoi pubblici, stazioni auto tranviarie, stazioni per la vendita di carburante, chioschi per rifornimento di autoveicoli.
Comprende recinti chiusi per il bestiame e tettoie per il mercato.
Comprende i fabbricati esenti da imposta fabbricati, con ruolo di fortificazione.
Comprende fari, torri dell’orologio e semafori.
Comprende luoghi di culto di proprietari privati, esenti dall’imposta di fabbricati.
Comprende i fabbricati nei cimiteri (esclusi sepolcri, colombari e tombe di famiglia).
Comprende edifici a destinazione speciale: acquedotti civici, mattatoi pubblici, magazzini per consorzi agrari, campi sportivi, discariche per lo smaltimento di rifiuti solidi.
Comprende le aree urbane, i lastrici solari e gli immobili che attendono di passare alla categoria definitiva.
Un’area urbana non censibile come terreno agricolo per via della sua grande valenza urbana.
Comprende edifici che non possono produrre redditi: ruderi o edifici fatiscenti.
Comprende edifici in costruzione, che poi, ultimati, cambiano categoria.
Comprende immobili la cui estensione non è rilevabile dalla planimetria catastale e che quindi non possono essere correttamente identificati.
Comprende il lastrico solare privato o condominiale.
Comprende gli immobili in attesa della dichiarazione (circolare 1/2009).
Nel caso di compravendita, o per effettuare alcune verifiche, potrebbe essere utile sapere la categoria catastale di una proprietà, e ricavarla è oggi più semplice rispetto al passato. Bisogna consultare la visura catastale dell’immobile, che si può richiedere online, tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate. Basta fare il Login sul sito, utilizzando lo SPID, e fare la richiesta, sia essendo persona fisica, sia essendo persona giuridica. Verrà poi rilasciata la visura contenente la categoria catastale e gli altri dati relativi all’immobile.
Dopo una ristrutturazione, è possibile richiedere un cambio di categoria catastale tramite un titolo autorizzativo. Bisogna rivolgersi ad un architetto, geometra o ingegnere che elaborerà un DOCFA e completerà la pratica tramite il sito dell’agenzia delle entrate. Per interventi sull’immobile che riguardano demolizioni, costruzioni e modifiche alla planimetria, è necessaria una SCIA, che informi il Comune dell’inizio dei lavori e che comunichi al Catasto la situazione dopo i lavori.
In arte Irriverender, è Architetto di formazione, Docente di ruolo di Tecnologia, Copywriter e Seo Specialist. Collabora con varie riviste e siti, scrivendo saggi su temi di architettura, domotica, design, real estate e tecnologia dell’abitare.
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